새 정부가 출범했습니다. 2025년 6월 4일, 제21대 대통령으로 이재명 대통령이 공식 취임하며 한국 부동산 시장에도 본격적인 변화가 예고되고 있죠. 이번 글에서는 이재명 정부의 부동산 정책 기조를 자세히 분석하고, 윤석열·문재인 정부와의 차이점, 현장 전문가들의 해석, 실수요자·투자자 입장에서의 전략까지 자세히 분석해 보고자 합니다.
1. ‘공급 중심’ 부동산 정책…세금은 건드리지 않는다?
이재명 정부의 핵심 부동산 철학은 간단합니다.
“세금으로 집값을 억누르지 않겠다”는 것.
즉, 문재인 정부가 강력하게 밀어 부쳤던 ‘세금 강화 + 수요 억제’ 프레임과는 선을 그었다는 겁니다.
새 정부는 공급 확대를 통한 시장 안정을 기본 방향으로 삼고 있습니다.
여기에는 ▲신도시 개발, ▲노후 신도시 재정비, ▲역세권·유휴지 개발, ▲재건축 규제 완화 등의 방안이 포함되어 있습니다.
특히, 여기서 주목할 만한 것은 1인 가구·청년층을 위한 공공임대주택 확대를 강조하고 있으며, 공공주도 공급의 실행력을 더 높이겠다는 점도 차별화된 전략으로 보입니다.
2. 하지만… 공급 로드맵은 ‘구체적이지 않다’
문제는 아직 실행 방안이 명확하지 않다는 것입니다.
공공임대 확대와 재정비 속도, 신도시 건설 등은 모두 좋은 말이기는 하지만, 이러한 공급을 위해 필요한 공공 자금 계획, 제도 개선, 입지 확정 등은 미흡하다는 지적이 많습니다.
한 부동산 관계자는 “공공 주도로 대규모 공급을 하려면 막대한 자금과 행정력이 필요하다”며 “현재로서는 선언적 구호에 그치고 있다”고 평가하였습니다.
3. 서울 집값, 여전히 ‘똘똘한 한 채’ 현상 지속
정책 방향은 공급 확대이지만, 시장은 그리 움직이지 않고 있습니다. 현재, 서울 아파트 가격은 2025년 들어 예년 수준을 초과하는 상승세를 기록 중이라는 것입니다.
왜 그럴까요? 공급까지는 시간이 많이 걸리겠지만 수요는 지금 현재 존재하고 있기 때문입니다. 게다가 사람들은 이미 학군·교통·인프라가 잘 갖춰진 ‘똘똘한 한 채’에 몰리고 있습니다.
- 강남3구, 용산, 마포, 여의도, 목동 등의 가격은 계속 상승
- 수도권 외곽 및 지방은 가격 하락 혹은 정체
이런 흐름은 앞으로도 계속될 가능성이 높습니다. 전문가들은 “수요-공급 불균형 해소 전까지 양극화는 심화될 것”이라고 말하고 있습니다.
4. 세금 정책은 유지? 보유세 손볼 가능성은 있다
이재명 대통령은 “세금을 건드리지 않겠다”고 약속했지만, 현실은 그렇게 단순해 보이지 않습니다. 특히, 고가주택과 다주택자 관련 세제는 여전히 조정 여지가 남아 있어 보입니다.
예를 들어, 종합부동산세는 기존에는 ‘주택 수’ 기준으로 과세가 됐었지만 앞으로는 ‘가액 기준’으로 바뀔 가능성이 상당히 큽니다. 즉, 다주택자 중 저가주택 보유자보다 초고가 1주택자에게 세금이 더 집중되는 구조가 될 수 있다는 것이죠.
이렇게 되면 똘똘한 한 채의 세금 부담은 증가하게 되고, 보유 여력이 낮은 실수요자들은 매도에 나설 가능성이 많이 생깁니다.
5. 미분양 리스크, 중소건설사 도산 우려
지방의 부동산시장은 서울과는 전혀 다른 양상입니다. 일부 지역은 미분양이 쌓이고 있고, 중소 건설사들은 분양 실패와 공사비 상승으로 생존 위기에 처해있습니다.
그럼에도 불구하고 새 정부는 ‘민간 주도 공급 확대’를 강조하고 있습니다. 하지만, 공급을 늘리기 위한 PF 부실 관리, 보증 확대, 금융 지원 정책 등이 선행이 되지 않으면 지방 중심 건설사들은 무너질 수 밖에 없다는 우려가 커지고 있습니다.
6. 실수요자와 투자자, 어떻게 대응해야 할까?
- 실수요자: 대출 여력이 있다면 규제 변화에 맞춰서 ‘빠른 결정’이 중요
- 다주택자: 단기 매매보다 ‘입지+장기 보유’ 전략이 유리
정책이 바뀌고 시장이 흔들리는 시기일수록 “내게 맞는 주택 전략”을 체크하는 것이 중요합니다. 특히, 규제가 약해진다고 섣불리 투자에 나섰다가, 보유세·금리 부담으로 무너지는 경우도 종종 있습니다.
따라서, 실수요자는 5년 내 입주가 가능한 지역, 교통 확정 신도시를 중심으로, 투자자는 현금 흐름과 전세 수요가 탄탄한 입지를 중심으로 전략을 짜보는 게 유리할 것이라 사료됩니다.
마무리
이재명 대통령의 부동산 정책 방향성은 분명한 것 같습니다. “공급 확대, 수요 억제 없는 시장 안정” 입니다. 하지만, 냉정히 평가하면 실행력은 아직 부족한 상태라 할 수 있습니다. 신도시를 어디에다가 만들고, 노후 재건축 규제를 어떻게 풀 것인지, 청년 임대 공급을 어떤 방식으로 구체화할 것인지 등등… 지금 부동산시장은 말이 아닌 행동을 기다리고 있습니다.
집값이 다시 움직이는 지금, 이제는 ‘공약’이 아닌 ‘정책’이 필요한 시점입니다.